Superior Tribunal de Justiça restringe direito de preferência em arrendamentos rurais

Decisão da Terceira Turma afirma que apenas o arrendatário que exerce atividade rural pessoal e diretamente é que possui assegurado o direito de preferência na compra do imóvel, reforçando a importância de contratos bem elaborados no setor (Foto: Paulo Rossi/Divulgação)

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou, em recente julgamento do Recurso Especial n.º 2.140.209/SP, entendimento com grande impacto nas relações contratuais agrárias no país, especialmente, no tocante aos contratos de arrendamento rural. Segundo a decisão, o arrendatário que não possui perfil de homem do campo, ou seja, que não exerce pessoal e diretamente a atividade rural, não tem direito de preferência na aquisição do imóvel.

Ao relatar o caso, o ministro responsável destacou que o STJ já havia reconhecido, em decisões anteriores, que a mera existência de um contrato de arrendamento não garante automaticamente o direito de preferência ao arrendatário. O advogado da HBS Advogados, Roberto Bastos Ghigino, esclarece que, de acordo com o voto, o Estatuto da Terra condiciona esse benefício à figura do trabalhador rural que efetivamente cultiva a terra e cumpre sua função social. “Ainda, segundo o relator, a regulamentação do Estatuto reforça essa interpretação ao atribuir seus benefícios apenas aos que exploram a atividade rural de maneira pessoal, direta e eficiente. Nessa linha, o relator concluiu que, na ausência do direito de preferência, deve prevalecer a livre concorrência entre interessados, ficando o imóvel com quem apresentar a melhor proposta financeira”, detalha.

A decisão, embora não tenha caráter vinculante, acende um alerta no setor. Especialistas ressaltam que o posicionamento pode sinalizar uma tendência de restringir a aplicação das normas cogentes do direito agrário apenas aos produtores considerados hipossuficientes, aqueles que trabalham diretamente a terra, deixando de lado a ideia central do Estatuto da Terra, que é garantir a continuidade da exploração agrícola, a função social da propriedade e, em última instância, a segurança alimentar.

Nesse cenário, Ghigino alerta que “cresce a importância de contratos bem redigidos para assegurar direitos e evitar controvérsias. No próprio caso analisado pelo STJ, o desfecho poderia ser diferente caso o contrato de arrendamento previsse expressamente o direito de preferência do arrendatário, independentemente da aplicação das regras do Estatuto”, refere. A recomendação vale também para outros direitos previstos na legislação agrária, como o de retenção por benfeitorias e o de renovação automática do contrato, que podem ser reforçados por cláusulas contratuais claras e específicas.