O inverno é a época em que grande parte dos produtores rurais normalmente ajustam os contratos agrários de arrendamento e de parceria, aproveitando o intervalo entre as safras de verão. E para que tudo seja feito a contento, tanto do ponto de vista do proprietário do imóvel, quanto do arrendatário ou parceiro, é fundamental atentar para as diferenças entre os contratos de arrendamento e parceria, a fim de definir a opção mais adequada de acordo com a vontade das partes.
O advogado Frederico Buss, sócio da HBS Advogados, explica que no contrato de arrendamento, o proprietário cede ao arrendatário, por prazo determinado ou não, o uso total ou parcial do imóvel rural mediante o pagamento do valor ajustado. O arrendador não participa do risco da atividade exercida pelo arrendatário. A lei prevê que o preço deve ser ajustado em quantia fixa, em dinheiro, todavia o pagamento pode ser efetuado em produto. “Mesmo nas situações de quebra da produção por causa de intempéries climáticas como a estiagem, por exemplo, o arrendatário deverá efetuar o pagamento ajustado no contrato”, alerta o advogado. Ele indica que, no caso de impossibilidade, é recomendável que o arrendatário, amparado na documentação comprobatória da incapacidade de pagamento, formalize junto ao arrendador a necessidade de aditamento contratual, com vista a evitar o inadimplemento e a consequente ação de despejo.
Buss ressalta que na parceria, a área é cedida ao parceiro outorgado mediante a partilha dos riscos de caso fortuito e de força maior; ou dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções estipuladas no contrato, observados os limites percentuais estabelecidos na lei. Diferentemente do arrendamento, a renda do parceiro outorgante é variável, pois estabelecida em percentual da produção obtida pelo parceiro outorgado.
Quanto aos valores e percentuais relativos aos contratos de arrendamento e parceria, o especialista esclarece que têm determinados parâmetros definidos na lei e igualmente são negociados com base na cultura objeto da lavoura, no caso da agricultura, e nos preços praticados na região. “As peculiaridades da área a ser explorada, tais como benfeitorias, tipo de solo, área agricultável, acesso à irrigação, dentre outras, igualmente devem ser consideradas”, explica Frederico Buss. No decorrer da contratação, outros detalhes devem ser observados pelas partes, como a exigência de notificação justificada no prazo legal para a retomada do imóvel, o direito de preferência do arrendatário na renovação do contrato e na venda da propriedade.
No que refere ao tratamento tributário, o arrendamento possui tratamento idêntico a um contrato de locação, onde os valores recebidos pelo proprietário são tributados por meio da alíquota progressiva do imposto de renda, podendo chegar ao percentual de até 27,5%. Na parceria, considerando que o proprietário não recebe quantia fixa e participa dos riscos do negócio, a tributação dos rendimentos é efetuada como atividade rural.
O especialista alerta ainda que, considerando as significativas diferenças entre estes dois tipos de contrato, é fundamental que as partes, com o propósito de minimizar os riscos de imprevistos e litígios relacionados ao cumprimento do negócio, às questões financeiras, tributárias, ambientais, trabalhistas, dentre outras, avaliem criteriosamente e ajustem por escrito o contrato mais alinhado com os seus objetivos e expectativas.