Leilões de imóveis rurais crescem 30,6% em 2025 e somam R$ 78,6 bilhões
Em 2025, 14,1 mil imóveis rurais foram levados a leilão no Brasil, envolvendo R$ 78,6 bilhões. Os números representam aumentos de 30,6% na quantidade de propriedades e de 88,9% no valor em relação ao ano anterior, em meio ao endividamento de produtores que atravessaram safras afetadas por eventos climáticos, custos maiores e redução das margens.
Para o advogado da HBS Advogados, Frederico Buss, uma dívida vencida não significa que o produtor tenha como únicas alternativas aceitar as condições apresentadas pelo credor ou submeter o patrimônio aos procedimentos de cobrança. "A definição dos caminhos possíveis depende de uma análise individualizada da operação, das garantias constituídas e das circunstâncias que levaram à dificuldade de pagamento", salienta.
Entre os pontos que precisam ser examinados estão a natureza e a finalidade do financiamento, a origem dos recursos, os encargos cobrados e a incidência das normas do crédito rural. Segundo Buss, também é necessário documentar perdas provocadas por estiagem, excesso de chuvas, enchentes ou outros eventos adversos e verificar a regularidade dos procedimentos de cobrança extrajudicial e judicial.
O tratamento jurídico varia conforme o tipo de obrigação assumida pelo produtor. Operações de crédito rural, Cédulas de Produto Rural (CPRs), Cédulas de Crédito Bancário (CCBs), contratos com fornecedores e dívidas com cooperativas possuem características próprias, e os mecanismos previstos para o crédito rural não se aplicam automaticamente a todas essas situações.
O Manual de Crédito Rural (MCR) prevê hipóteses de prorrogação diante de frustração de safra por fatores adversos, dificuldades de comercialização e problemas de fluxo de caixa decorrentes do acúmulo de perdas em safras anteriores. Buss explica que a medida exige a comprovação da dificuldade temporária para pagamento, a demonstração da necessidade do alongamento e a capacidade do mutuário de cumprir a obrigação nas novas condições.
A possibilidade de prorrogação também aparece na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Súmula 298 estabelece que o alongamento de dívida originada de crédito rural constitui direito do devedor quando preenchidos os requisitos legais, mas isso não significa que qualquer inadimplência gere automaticamente o direito à extensão do prazo.
Com o aumento das propriedades levadas a leilão, Buss aponta que a análise do passivo antes do avanço da cobrança pode ampliar as alternativas disponíveis. "A atuação nessa fase permite verificar eventual direito à prorrogação ou renegociação, revisar encargos e garantias, reunir documentos sobre perdas de safra e estruturar uma negociação com os credores antes da consolidação da garantia fiduciária, do ajuizamento da execução ou da designação do leilão", observa o advogado.
Quando a cobrança judicial já começou, a avaliação passa a considerar também o título executivo, a exigibilidade da obrigação, os encargos aplicados, as garantias e a regularidade dos atos de execução e expropriação. Para Buss, o tratamento do endividamento precisa considerar de forma conjunta os aspectos jurídicos, financeiros, agronômicos e patrimoniais de cada produtor.
A análise, segundo o advogado, não deve ter como objetivo apenas adiar o pagamento das obrigações. "O trabalho deve buscar uma reestruturação do passivo compatível com a capacidade de pagamento e com a continuidade da atividade produtiva, observando os direitos do devedor e do credor", conclui Buss.
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